недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяИпотека

В 30 раз вырос ежегодный объем ипотечных кредитов с 2009 года

4 401 4
В 30 раз вырос ежегодный объем ипотечных кредитов с 2009 года
2020 год стал рекордным по количеству и объемам выданных ипотечных кредитов. За последние 12 лет средняя ипотечная ставка уменьшилась почти вдвое. Но эффект от этого снижения для заемщиков нивелируется ростом цен на жилье. Что ждет рынок в таких условиях?

Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 года, как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.

Все больше и выше

Рынок ипотечного кредитования в РФ обновил рекорды: по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 4295,8 млрд рублей. По сравнению с 2009-м количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных кредитов — в 30 раз выше, чем в 2009-м. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.

Динамика ипотечных сделок

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Рост количества и объема выданных кредитов наблюдался с 2010 года — экономика постепенно восстанавливалась (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009-го). Из-за невысокой активности потенциальных заемщиков в 2008–2009 годах банки накопили избыточную ликвидность, поэтому начали предлагать более выгодные условия при возросшей конкуренции.

Выдача ипотеки увеличивалась до 2014-го включительно. Средний ежегодный прирост по количеству кредитов с 2010 по 2014 год — 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133% по сравнению с провальным 2009-м).

В 2015 году ЦБ РФ повысил ключевую ставка на фоне девальвации курса рубля, была введена заградительная ставка по ипотеке, количество выданных кредитов снизилось на 31%. После этого рынок снова рос вместе со снижением ставок, в том числе благодаря программе субсидирования, реализованной в 2015–2016 годах на первичном рынке.

Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018-м (+35%). Значительный вклад внесла программа семейной ипотеки, запущенная в тот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.

Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009-го наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении по сравнению с высокими значениями 2018 года.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Только треть кредитов выдается на новостройки

По итогам прошлого года доля ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках, достигла 28% всех кредитов благодаря субсидированию (против 27% — в 2019-м, 25% — в 2018-м). По объему выданной ипотеки «первичка» занимала в 2020 году 35%, в 2019-м ее доля составляла 33%, в 2018-м — 29%.

Максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году — тогда 36% ипотечных (и 39% общего объема) кредитов было выдано именно для покупки новостроек.

подсказка

Какую сумму вам одобрят банки? Узнайте на «Циан.Ипотека»

Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья: еще в I квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5–14,7% годовых — это ограничивало спрос в этом сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке.

Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении последних пяти лет покупатели предпочитают готовое жилье.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Ипотечная задолженность — в 11 раз выше, чем в 2009-м

Нынешний объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей — это в 11 раз выше, чем в 2009-м. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен — на уровне 14–21% последние пять лет.

Максимальный ежегодный прирост задолженности наблюдался в 2011–2012 годах — 38–43%. Среди причин такого взрывного роста — восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008–2010 годов: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощенные условия получения ипотеки — несколько ведущих банков предлагало заем без справки о доходах.

Таким образом, несмотря на рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотечным кредитам, выданным на покупку новостроек, достигла по итогам 2020 года 23,6% (против 20,9% пять лет назад, в 2016-м).

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Доля «плохих» кредитов — минимальная

Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% — просроченная (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга.

В абсолютном (рублевом) исчислении по сравнению с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (с 18,5 млрд рублей), при том что общая задолженность увеличилась за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.

Максимальная доля просроченной задолженности — 2,5% — была отмечена в конце 2010 года, тогда росли уровень безработицы и задолженность по заработной плате. Начиная с 2011-го уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего опять был небольшой рост (до 1,1%), вызванный валютным кризисом в России.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

На первичный рынок приходится 9,2% всей просроченной задолженности против 5,2% в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения: на вторичном рынке доля равна 0,9%.

Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет объем «плохой» задолженности по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза — с 2,5 до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период — в 0,4 раза (с 45,6 до 64,5 млрд рублей).

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Размер ипотечного кредита вырос вдвое

Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году был равен 1,12 млн рублей, в 2020-м — уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне берут в кредит на покупку жилья сумму в 2,2 раза больше.

Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%) — это объясняется рекордным ростом цен на недвижимость при снижении ставок по кредитам. Размер кредита снизился лишь однажды — в 2015-м: после девальвации рубля и роста ключевой ставки россияне старались сэкономить и были не готовы брать большие суммы под высокие проценты.

По сравнению с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в три раза.

Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 год

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц, или примерно два с половиной года: со 194 до 225 месяцев. Наибольший прирост за год случился в 2019-м (+18 месяцев) и 2018-м (+13 месяцев).

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза

Средняя ставка по выданным в РФ ипотечным кредитам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается с 2015-го. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (тогда поднялась ключевая ставка при девальвации курса рубля) и в 2012-м из-за пересмотра ставки рефинансирования.

С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раза (с 13,72 до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020-го — в обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.

Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Но даже с учетом новых рекордов по количеству и объему выданных кредитов российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП».

По мнению эксперта, главное препятствие для развития рынка — рост цен на жилье, который нивелирует эффект от снижения процентов. По оценкам аналитиков Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня — 70 тыс. рублей (на 22,6% выше).

В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, но столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к охлаждению рынка.

«Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет: ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007–2008 годов», — подчеркивает Алексей Попов.

Комментарии 4
Сергей ТСТ9 марта 2021, 12:59

зато в 300 раз больше дефолтных ипотечников и уже 15 % вторички это "счастливчики " )) скоро будет 20 потом 25 % и далее , но зато в Отчетах будет фигурировать инфо/пропаганда , что россияне раньше времени закрывают ипотеку ( дефолтники ) и снова и снова берут ( новые наивности ) ..))))

Ответить
Лидия Леонова10 марта 2021, 16:59

Нашу власть не волнует,что в связи с понижением процента ипотеки цена на квартиры выросла на 20 % т.е. на 1200000 -1500000 и что выиграли ипотечники? Почему не работает потребнадзор в этой сфере,это же спекуляция,почему в этой сфере нет никакого контроля за ценами вы сейчас скажете - рынок,но никакой причины повышать цены на квартиры не было,а продавцы квартир просто видимо сговорились и дерут сколько хотят! В сфере недвижимости должен быть контроль и не допущения спекулятивных цен,когда ни доллар не поднялся,никаких других причин для поднятия цен нет,а тогда что делать покупателям сидеть и ждать с моря погоды,потому что оплачивать продавцам их хотелки покупателям как то не хочется!!!

Ответить
Сергей ТСТ10 марта 2021, 18:43

сильно не надо переживать , все будет весело ))) главное , чтоб не было страшно , в Москве + Область 400 000 квартир пустых , но пока собственники тешат себя , что скоро сдадут и если не сдадут все равно в цене растет .. еще пару лет такой демографии и закрытых границ ( ограничений ) да и без ограничений мигрантов год от года все меньше ... и будет вам 1 000 000 пустых квартир в Московском регионе .. весь троллинг про рост цен , из всех утюгов уже говорит , что это как последний раз надо загрузить население ДДУшками ... а потом пусть трава не растет )))

Андрей Хан10 марта 2021, 21:18

Да, рынок при вымирании населения, падении его реальных доходов и при росте цен когда-то должен будет насытиться.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru