Московские цены на элитное жилье в валютном исчислении отскочили на уровень десятилетней давности, однако продолжают оставаться завышенными. Эксперты прогнозируют дальнейший спад, затоваривание рынка и разворот покупателей в сторону сегмента «бизнес плюс».
Рынок премиальных новостроек Москвы демонстрирует уникальную ситуацию: долларовые цены вернулись к уровню 2006 года – $11-11,5 тыс. за метр. Такой вывод сделали аналитики двух компаний – Savills и «Метриум Групп». Динамика, казалось бы, вполне естественная, учитывая рост предложения: в 2015 году на рынок вышли сразу восемь проектов премиум-класса, а ЖК «Садовые кварталы» предложил дополнительные лоты. Но вот любопытная деталь: в 2014 году новых проектов было одиннадцать, но цены шли вниз гораздо медленнее. Динамика последних месяцев свидетельствует о том, что элитная «первичка» в Москве явно переоценена в валютном исчислении, и падение, хотя и вялое, становится долгосрочным трендом. Так ли это на самом деле, и не стоит ли потенциальному покупателю подождать еще большего снижения цен?
Неликвиды дешевеют, но пустуют
Забегая вперед, сразу дадим ответ на главный вопрос: падение в 2016 году продолжится – в этом солидарно подавляющее большинство экспертов. Дело здесь не только и не столько в волатильности валют и объемах спроса-предложения, сколько в изменении самой модели поведения покупателей. Сегодня экономят все – и покупатели двушек в спальных районах, и долларовые миллионеры.
По данным исследования Savills, сегодня меньше трети предложений в сегменте премиум номинируется в валюте, тогда как в конце 2014 года их доля составляла свыше 50%. В валютном исчислении остались давно экспонируемые эксклюзивы вроде пентхаусов, которыми почти не интересуются. Все более или менее ликвидные объекты давно уже номинированы в рублях. Поэтому продавцы вынуждены предлагать солидные скидки, еще более опуская валютную планку предложения.
Несмотря на постоянный спад, стоимость премиум-жилья в валюте остается сильно переоцененной. Даже на фоне беспрецедентного роста курса доллара она вдвое превышает уровень относительно благополучного 2004 года. Сегодня в Москве на первичном рынке представлено почти 2 тыс. квартир и апартаментов, и 60% из них приходится на традиционные локации – Хамовники, Раменки и Арбат. Низкий интерес к новостройкам в пределах ТТК говорит о явной затоваренности рынка. Свидетельство тому – беспрецедентное падение цен, например, на Чистых прудах и Сретенке: здесь цены на элитное жилье в минувшем декабре упали, соответственно, на 56 и 67% по сравнению с декабрем 2014-го.
«Входной билет» со скидкой
В условиях, когда никто не может предсказать даже ближайшее будущее, покупатели экономят на собственных амбициях, поглядывая за пределы «Золотой мили». За пределами ЦАО есть что выбрать: половина объектов, вышедших на рынок в прошлом году, расположена в Раменках, Можайском, Даниловском и Беговом районах. Более демократичное ценообразование здесь позволяет снизить «входной билет» в премиум-сегмент почти вдвое. Правда, многие эксперты жалуются, что на рынок выходит жилье, которое не всегда соответствует представлению об элитной недвижимости. Но ход сделки, как известно, определяют представления покупателя.
Еще одна статья экономии – оптимизация площадей. Лоты, номинированные в валюте, как правило, имеют площадь от 100 кв. м, а в новых проектах, балансирующих на грани премиум и бизнес плюс, запроектированы и небольшие квартиры. По данным Knight Frank, в 2015 году средняя площадь экспонируемой квартиры в сегменте элитной «первички» снизилась со 151,5 до 149,9 кв. м. Еще больше упал минимальный размер предлагаемой площади: 34,1 кв. м против 43,7 в конце 2014-го.
Падение интереса к премиум-недвижимости традиционных локаций естественным образом привело к росту сроков экспозиции. «Сроки сильно выросли за 2015 год, особенно это касается квартир, которые выставлены в рынке или выше», – утверждает эксперт компании «НДВ-недвижимость» Светлана Бирина. Порой экспонирование затягивается просто до неприличных сроков. Недавно агентство «Миэль» составило рейтинг квартир с самым большим периодом от выставления на рынок до заключения сделки: топ-5 составили объекты со сроком экспозиции от 2,5 до 5 лет (!).
Тянуть нельзя купить
Итак, сегодня потенциальный покупатель, имеющий $1 млн, получает в Москве гораздо больший выбор, чем полтора-два года назад. Как видим, время пока работает на него: валютная стоимость жилья продолжает терять высоту. Но стоит ли тянуть с покупкой квартиры премиум-класса и дальше?
На этот вопрос сейчас вряд ли смогут ответить даже самые знающие эксперты. Трудно ожидать от них точных прогнозов, когда даже в правительстве не могут предсказать развитие ситуации в экономике и на финансовом рынке. Обобщая экспертные мнения, можно выделить два сценария. Первый – пессимистичный, когда рецессия продолжается, волатильность курсов растет, а цена на энергоносители остается у критичной отметки. В этом случае интерес покупателей еще больше сместится от премиум-сегмента к бизнес плюс. Долларовые цены продолжат плавно снижаться, еще ниже роняя ликвидность экспонирующихся объектов.
Оптимистичный сценарий, в который так хочется верить, предполагает стабилизацию отечественной экономики и отскок нефтяных цен. Но и в этом случае активность девелоперов в течение 2016 года останется низкой, и спрос сосредоточится в наиболее ликвидных проектах. А их в Москве не так уж и много.
