недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяЗагородная

Александр Иоффе: «После пандемии в тесных квартирках люди мечтают о своем доме»

7 374
Александр Иоффе: «После пандемии в тесных квартирках люди мечтают о своем доме»
Почему во Владимире спрос на вторичное жилье выше, чем на новостройки, и как отсутствие конкуренции среди застройщиков повлияло на рост цен? Об этом Циан.Журналу рассказывает Александр Иоффе, директор центра недвижимости и ипотеки «Иоффе и партнеры — Этажи».

«Спрос на “загородку” в последние полгода вырос в разы»

— Какие квартиры во Владимире сегодня пользуются большим спросом: в новостройках или на вторичном рынке?

— Безусловно, благодаря господдержке в середине 2020 года резко подскочил спрос на новостройки. Многие жители Владимира готовы приобретать более комфортное жилье с современными удобными планировками, возможностью сделать ремонт под себя, в домах с подземными паркингами, современными лифтами и придомовой инфраструктурой. Но все же покупатели новостроек — это люди, которые улучшают жилищные условия, инвестируют.

Бо́льшая часть сделок во Владимире приходится на вторичное жилье. Причина проста: в квартиру, приобретенную на вторичном рынке, можно сразу въезжать. Не нужно ждать, пока построится дом, не требуется вкладывать деньги в отделку квартиры.

Еще одна альтернатива «вторичке» и новостройкам — загородная недвижимость. Спрос на «загородку» в последние полгода вырос в разы. Многие люди, пережив пандемию в тесных квартирках, мечтают о собственном доме, о большом пространстве, о своем, пусть небольшом, участке земли. Горожане начали осознавать ценность индивидуального строительства.

Много ли во Владимире нового жилья? Какие дома чаще строят: панельные, монолитные, кирпичные?

— Во Владимире активно возводится около 40 новых домов, но бо́льшая часть квартир в них уже продана. Новых площадок не так много: застройщики переходят на работу по проектному финансированию, идут процедуры согласования. Думаю, в III–IV квартале начнется строительство на новых площадках.

В основном строят монолитные дома. Девелоперы выбирают монолит из-за высокой скорости возведения здания, низкой себестоимости строительства, и, соответственно, более низкой цены продажи. Кирпичные дома встречаются в хорошей локации в точечной застройке — там, где покупатели предпочитают качество и надежность. Как правило, стоимость квадратного метра в таких домах намного выше.

— Есть ли долгострои, как в городе решается проблема обманутых дольщиков?

— У нас в городе осталось несколько недостроенных домов, в которых покупателям не удается въехать в свои квартиры. Но администрация занимается этой проблемой — создан фонд по работе с обманутыми дольщиками, определены механизмы восстановления их прав. Например, по одному из домов, где застройщик незаконно построил вместо семи девять этажей, администрация решила изменить охранную зону, тем самым узаконив этажность.

— Есть ли в городе ветхое жилье? Как вы относитесь к программе реновации, которую мэр Москвы предлагает распространить на всю страну?

— Ветхое жилье есть, пожалуй, в каждом городе. Проблемная зона во Владимире — его центральная часть. Программа реновации — отличный инструмент для комплексной застройки в черте города. Таких площадок у нас сейчас нет.

В городе существуют целые районы со старыми двух- и трехэтажными домами, на месте которых реально возвести современное престижное жилье. Но очень важно при этом сохранять единство архитектурного стиля города.

«Новостройки за прошлый год подорожали на 25%»

— Какой диапазон цен на жилье (студия, одно-, двухкомнатная квартира)?

— Во Владимире стоимость студий площадью от 16 до 25 кв. м варьируется от 700 тыс. до 1,5 млн рублей, однокомнатных квартир — от 1,7 до 4 млн рублей, двухкомнатных — от 2,1 до 6 млн рублей.

Насколько подорожали квартиры во Владимире в прошлом году? Продолжается ли сейчас рост цен?

— Если говорить о вторичной недвижимости, то продавцы продолжают чувствовать себя достаточно уверенно. За 2020-й цены на недвижимость выросли на 16%, а за I квартал этого года цены повысились еще на 9%.

На руку собственникам играет ограниченный объем предложения, который резко сократился в прошлом году на волне большого спроса. В новостройках цена 1 кв. м в 2020 году выросла на 25%.

В настоящий момент в регионе все еще наблюдается рост цен на жилье.

— Что в большей степени повлияло на это: переход на эскроу, падение курса рубля, льготная ипотека?

— Действительно, основные драйверы роста цен на первичное жилье — переход застройщиков на проектное финансирование, снижение количества предложений, льготная ипотека и отсутствие конкуренции. Переход на эскроу заставляет застройщиков сразу, на старте продаж, выставлять максимально высокую цену, так как у девелопера нет шанса использовать для строительства деньги дольщиков — он кредитуется в банке. Поэтому застройщики не спешат продавать квартиры на старте: чем выше готовность дома, тем больше спрос и цена.

В настоящий момент около 90% всех кредитов на новостройки оформляется по льготной ипотеке со средней ставкой 6% годовых. Это значительно увеличивает число покупателей и влияет на рост цен.

Сейчас на рынке Владимира активно ведет строительство около 10 строительных компаний — это немного для нашего города. Площадок для строительства очень мало — строят в основном на выкупленных ранее участках. Но самое главное — у нас нет ни одного федерального застройщика.

Приход крупного федерального застройщика во Владимир сильно изменит ситуацию на рынке: скорость и качество строительства, архитектурные решения. Не исключено, появятся квартиры с отделкой. 

Разумеется, такая конкуренция сдержит стремительный рост стоимости квадратного метра.

— Есть ли в городе жилье бизнес-класса?

— Это востребованный сегмент рынка во Владимире, но предложений практически нет. Сейчас достраивается несколько проектов бизнес-класса, но квартиры уже раскуплены.

«Многие покупатели предпочитают видовые этажи»

— Какие квартиры пользуются наибольшим спросом во Владимире?

— Основной спрос приходится на квартиры площадью 40–60 кв. м. Этажность не является наиболее весомым фактором при выборе жилья, но многие покупатели предпочитают высокие видовые этажи.

— С увеличением стоимости коммунальных услуг и роста налога на недвижимость люди стараются избавляться от лишних квадратных метров, перебираются из трехкомнатных в квартиры поменьше. Во Владимире наблюдается такая тенденция?

— Желающих продать трехкомнатные квартиры именно по причине увеличения стоимости коммунальных услуг и роста налога на недвижимость нет. Про налоги люди вспоминают в последнюю очередь.

Есть определенная доля людей пенсионного возраста, которые действительно продают квартиру бо́льшей площади, чтобы сэкономить на коммунальных платежах. Но в целом трехкомнатные квартиры становятся более популярными среди покупателей — это связано скорее с выгодной ценой квадратного метра по сравнению с одно- и двухкомнатными квартирами.

— Пользуются ли спросом студии?

— Если спросить риелтора, какое жилье является наиболее ходовым, ответ будет один: жилье, которое вписывается в понятие «эконом»: доступное и недорогое. Таким как раз являются студии. Чаще всего студии покупают в новостройках — приобретают по несколько объектов для инвестирования под сдачу или в качестве первого жилья молодым.

— По опыту вашего агентства, какой процент жилья продается с привлечением ипотеки?

— В среднем 55–60%. Наибольшим спросом пользуются стандартные ипотечные программы («Ипотека с господдержкой», «Семейная ипотека»), так как не всем клиентам подходят особые ипотечные программы.

— Вырос ли спрос на загородное жилье во время пандемии? Что чаще покупают: дома, дачи, участки?

— Спрос на загородное жилье за 2020 год вырос более чем на 50%. Клиенты в 80% случаев больше склоняются к покупке домов, чем участков. К сожалению, пока предложений на рынке загородной недвижимости не так много, а спрос значительно превышает предложение.

«Увеличивается спрос на помещения за 5–6 млн рублей и со сроком окупаемости менее 10 лет»

— Насколько востребованно во Владимире арендное жилье? Сколько стоит аренда однокомнатной квартиры?

— Пик сезона наступает обычно в августе, когда приезжают студенты. Ставка аренды однокомнатной квартиры варьируется от 7 до 20 тыс. рублей в зависимости от места расположения, площади, ремонта, есть ли в квартире мебель и бытовая техника, но коммунальные платежи не включаются в стоимость арендного платежа.

— Что происходит с коммерческой недвижимостью? На какие объекты есть спрос?

— Сегодня мы наблюдаем рост спроса на помещения (с арендаторами) по цене 5–6 млн рублей и со сроком окупаемости менее 10 лет. Также возрос спрос на земельные участки в городе под автосервисы, склады или магазины площадью от 15 до 60 соток.

— Расскажите, как проводите свободное время, чем любите заниматься?

— Основную часть своего времени посвящаю работе. В будни в 5:30 — подъем, с 6 до 7 часов — спортзал и прослушивание аудиокниг, просмотр вебинаров, с 7 до 8 часов — планирование рабочего дня, с 8:30 — рабочий день. Вечером успеваю подвести итоги и немного отдохнуть. В нашей компании много внимания уделяется развитию и обучению топ-менеджеров — недавно закончил курс мини-MBA, сейчас обучаюсь еще на двух кафедрах корпоративного университета. Так как я живу в своем доме за городом, выходные, как правило, тоже расписаны по минутам. Очень часто приезжают друзья: в беседке готовим плов, шашлык, потом баня, общаемся у костра.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru