Довольно часто в последнее время возникает вариант оплаты арендных платежей путём выплаты постоянной части аренды (или и постоянной, и переменной) в виде процента от суммы проданных за отчетный период товаров. На такой вариант расчётов все больше переходят федеральные операторы.
В практике встречаются два варианта:
- привязка к товарообороту в чистом виде. Такой способ начисления выгоден арендаторам, но не всегда позволяет собственнику обеспечить нормальный денежный поток. Важно учитывать, что непрофессиональный подход к управлению магазином (например, неправильный для данного месторасположения ассортимент товара, а в продуктовых сетях этим занимаются директора магазинов), приведёт к падению товарооборота (читай арендной платы). И вот за ошибки арендатора уже отвечает собственник. Почему то крупные компании-арендаторы не учитываю этого, когда навязывают собственникам свои условия договоров. В моём понимании в чистом виде такой подход к формированию цены договора нарушает паритет сторон.
- смешанный вариант. Подразумевает привязку к товарообороту, но не менее определенного сторонами фиксированного минимума (размера арендной платы). С одной стороны собственник защищён определенным минимумом, с другой стороны он заинтересован в увеличении товарооборота арендатора (увеличение трафика ТЦ, предоставление дополнительных рекламных площадей и т.д.). Также отчетность арендатора по товарообороту позволяет собственнику оценить - насколько хорошо/плохо идут дела у арендатора. Указанная информация в совокупности с другими данными может помочь сторонам в решении вопросов об изменении размера арендной платы (определение размера индексации (либо отмена ее проведения), снижение арендной платы в случае падения товарооборота по объективным причинам (например, пандемия).
Помимо перечисленных плюсов привязка к товарообороту обладает ещё одним достоинством для арендодателя - она нивелирует инфляционные риски при долгосрочных договорах аренды и снижает зависимость собственника от фиксированного размера индексации (или отсутствии её в целом).
При подписании договора обращайте внимание на следующее:
1. Какая сумма берётся за основу расчета - без НДС или до вычета НДС.
2. Процедура (порядок и сроки) предоставления отчетности по товарообороту.
3. Процедура проверки предоставляемых арендатором данных.
4. Ответственность арендатора за предоставление недостоверных данных по товарообороту.
5. Сроки проведения оплаты.