недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Можно ли заработать на новостройках?

4 043 67 Блог специалиста 3

Можно ли заработать на новостройках? Реально ли, имея меньше 3 миллионов на старте, за 5-10 лет утроить капитал? Что конкретно нужно для этого делать? Какое оно - эконом-жилье, на котором можно заработать? Каковы его параметры? Эти вопросы живут в моей голове и мне их задают клиенты. В качестве ответа расскажу историю своей знакомой Ольги.


Первый опыт. После расставания бывший муж выкупил у Ольги ее долю в совместной подмосковной квартире и отдал девушке 2,5 млн.р. Купить отдельную квартиру в Москве в начале 2012г. на эти деньги было невозможно. Ольга даже подумывала вернуться на малую родину в Ульяновск. Своего жилья в Москве у нее не было, квартиру она снимала. Тем временем правительство уже объявило о грядущем 1 июля 2012г. присоединении к столице территории Новой Москвы. Застройщики начали активно осваивать эти земли. В феврале 2012г. Ольга купила по ДДУ строящуюся 1 комнатную квартиру 34,7 кв.м. в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе за 2,34 млн.р. Квартира сдавалась с отделкой, плановая готовность - через год с небольшим. Этот ЖК сейчас хорошо известен, а в то время только начинал строиться. Вопрос первой инвестиции был решен.  


Покупка двушки. Через год в апреле 2013г. Ольга въехала в новую квартиру и стала москвичкой. ЖК активно строился, сдавались новые корпуса, застройщик четко соблюдал обещанные сроки. Работа у Ольги была частично удаленной, в офис приходилось ездить раз в неделю, поэтому реконструкция Калужского шоссе и связанные с этим пробки ее мало волновали. Однажды соседка Ольги поделилась с ней идеей: хочу продать свою однокомнатную и купить строящуюся двухкомнатную у того же застройщика, а время до окончания стройки - снимать квартиру здесь же в микрорайоне. Ольга подхватила мысль и предложила соседке на время стройки снимать квартиру вместе. Ольга продала 1 комн. квартиру в апреле 2015г за 5,05 млн.р. и купила строящуюся двухкомнатную 52 кв.м. с отделкой за 5,2 млн.р., добавив на покупку двушки всего лишь 150 т.р.! Соседка также продала жилье. На время стройки девчонки арендовали двухкомнатную квартиру за 25 т.р. на двоих в своем микрорайоне.


Вторая двушка и застой на рынке. В ноябре 2016 года Ольга въехала в двушку. Купила новую машину в кредит за 1 млн.р. И сразу же заявила, что продаст эту двухкомнатную квартиру, купит строящуюся двушку-распашонку (первая двушка была линейной), а разницей в суммах погасит кредит за машину. Риелторы знают, что 3-4 года, примерно с 2015 по середину 2018г на рынке недвижимости был застой, цены падали, квартиры продавались плохо. Весной 2017 года Ольга продала свою двухкомнатную квартиру практически по себестоимости (учитывая мебель в квартире) за 5,5 млн.р. и купила строящуюся двухкомнатную квартиру 56 метров за 4,5 млн.р. Разницей в миллион, как и планировала, погасила кредит за машину. Ольга снова сняла жилье, не выезжая из микрорайона - студию за 20 т.р.


Две квартиры. Летом 2018г. Ольга получила ключи от двушки-распашонки, но не торопилась туда въезжать. У нее уже был новый план. Она собиралась продать готовую двушку и снова купить строящуюся, а на разницу приобрести студию, или однокомнатную (в ипотеку). Построенную квартиру Ольга сдала в аренду на полгода за 28 т.р. в месяц, сама продолжала жить в съемной студии. В январе текущего года Ольга продала двухкомнатную квартиру за 7 млн.р. и купила строящуюся за 5,2 млн.р. Ольга еще не решила, что купит на оставшиеся 1,8 млн.р. Есть большая вероятность, что она приобретет однокомнатную у того же застройщика. Через 2-3 месяца застройщик собирается осваивать новое поле в Новой Москве, а, значит, цены на старте будут минимальными. На следующем шаге она планирует продать готовую двухкомнатную квартиру, снова купить строящуюся двушку, а разницей погасить свой кредит за однокомнатную. Ее ближайшая цель - две квартиры. Проживая в одной квартире, она спокойно сможет продавать, сдавать, менять другую, не испытывая неудобств и не переезжая в съемное жилье.


Итоги: Т.о. за 7 лет капитал Ольги вырос в 3 раза: с 2,34 млн.р. в 2012г до 8 млн.р. в 2019г (квартира за 7 млн. + машина), даже с учетом того, что часть средств она потратила на аренду. Все ольгины покупки недвижимости сделаны у одного застройщика. Заработок Ольги по основному месту работы не позволил бы ей сделать инвестиций.


Вот по каким простым, но важным параметрам Ольга выбирала жилье:

* Цель и план выхода. Уже на этапе покупки Ольга знала, что собирается делать с квартирой, когда она построится. Она прикидывала, сколько готовая квартира будет стоить (смотрела на циан квартиру с похожими параметрами). У нее была цель - она знала, к чему, в принципе, она хочет придти и прикидывала, сколько шагов для этого может понадобится


* Проверенный застройщик. Ольга смотрела отзывы о застройщике, построенные им объекты, проектную декларацию по строящемуся ЖК, обращала внимание, дают ли банки ипотеку на покупку этого объекта и если да, то какие банки (это косвенный критерий, но если банки активно сотрудничают с объектом и не бояться давать на его покупку деньги заемщикам, то и у покупателей уверенности больше).


* Москва лучше, чем область. А Новая Москва - еще лучше. Это тренд, который, видимо, сохранится на ближайшую пятилетку. Вот подзаголовок аналитической статьи циана по итогам прошлого года: "Один из ЖК в Новой Москве «взлетел» в цене на 58%".


(Ссылка на источник: https://www.cian.ru/stati-rynok-moskovskih-novostroek-rost-do-30-289391/?mindbox-click-id=ff4fbffc-dd84-4315-ae42-91d8eb263889&utm_source=didgestRealty&utm_medium=email&utm_term=b2b_b2c&utm_campaign=didgest_06-02-2019)


* Перспектива метро. Если рядом с ЖК планируют метро в обозримом будущем, то это увеличивает привлекательность объекта и его цену. Если метро не планируется, то до метро должно быть удобно и быстро добираться общественным транспортом. Если добираться до ближайшего метро долго и с пересадками, то вы выбрали плохой объект для покупки, пересмотрите свой выбор. Самое масштабное строительство метро до 2025 года запланировано в Новой Москве. (О перспективах Новой Москвы и ее транспортной доступности читайте в статье циана здесь: https://www.cian.ru/stati-zhidkin-bolee-treti-moskvichej-zadumyvajutsja-o-pereezde-v-novuju-moskvu-289643/).


* Инфраструктура. В ЖК, или в шаговой доступности от ЖК должны быть школы, детские сады, магазины, поликлиника, зона отдыха, паркинг. Люди любят, когда удобно. Если вокруг дома, где вы купили квартиру, чистое поле и в магазин нужно ехать на транспорте, то продать такую квартиру вы сможете только, когда в ЖК появится инфраструктура.


* Жилье с отделкой. С ним в разы меньше хлопот: можно сразу въехать и жить, нет расходов на ремонт, отсюда значительная экономия времени и денег


* Бюджет. Ольга выбрала квартиру в самом недорогом ЖК в Новой Москве в пределах 15 км от МКАД. Эта идея оказалась особенно выигрышной в кризис. Все, кому не хватило на жилье в пределах МКАД, рассматривали жилье в Новой Москве: тут и статус москвича с льготами, пенсией и медициной, и перспектива метро.


* Срок строительства. Ольга покупала квартиру в панельных домах, срок сдачи домов был чуть больше года. Сейчас в этом ЖК срок строительства увеличился до 2-х лет, так как в новых домах будет большой подземный паркинг. Срок больше 2-х лет не рассматривался.


 Как вы знаете, с 1 июля отменяется продажа квартир по ДДУ в новостройках и вводятся эскроу-счета для расчета по покупкам строящегося жилья. Как это повлияет на продажи жилья в новостройках, сохранится ли разница в стоимости между готовым и строящимся жильем - точно не знает никто. До июля еще есть время.  


История Ольги вдохновила наших друзей на решительные действия: ребята (муж и жена) продали свою однокомнатную ипотечную квартиру в Москве за 7,3 млн.р. у метро бульвар Дмитрия Донского, отдали долг банку в 3,3 млн.р. и покупают строящуюся однокомнатную 37 метров без кредита за 4 млн.р. в Новой Москве. Они решили, что лучше снимать жилье на время стройки (2 года максимум), чем до старости (в течение 25 лет!) платить банку по 35 т.р. ежемесячно.


Я намеренно не указываю название ЖК, потому что не хочу, чтобы люди думали, что это единственная работающая стратегия и застройщик, с которыми можно заработать. Надежных застройщиков много. Я лишь хотела вдохновить вас посмотреть на свою ситуацию с жильем свежим взглядом, примерить на себя другие способы решить квартирный и инвестиционный вопросы. Я также не призываю вас расставаться с единственным жильем, это очень опасная стратегия. Отмечу лишь, что нет безвыходных вариантов и даже тот, у кого есть одна квартира в кредит, может улучшить свое положение. Стандартных схем и обстоятельств в вопросах недвижимости не существует, каждая ситуация уникальна и должна решаться индивидуально. Спасибо Ольге за смелость и упорство, с которыми она идет по пути инвестирования, проторяя путь другим. Ее пример заставляет, как минимум, задуматься. 

Комментарии 67
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-4 февраля 2019, 17:52

И Ольга заплатила все налоги с продажи квартир и жила счастливо и спала спокойно :)

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 февраля 2019, 17:59

Ольга, как и большинство продавцов квартир в новых домах, занижала стоимость квартиры в договоре купли-продажи, чтобы сэкономить на налогах. Это нехорошо, но на практике применяется повсеместно, поэтому вопросов у покупателей не вызывало. Впрочем, никто не мешает Вам действовать по-другому и заплатить все налоги

Ответить
Ирина Лысенко4 февраля 2019, 19:26

Анастасия, данная стратегия отлично работала, но как вы сами заметили в конце поста, никто не знает что будет с ценами. Вполне возможно, что на текущем ажиотаже, когда застройщики повышают цены, люди наберут квартир, а потом когда ажиотаж спадет, а банки еще поднимут ставки, цены упадут.
И тогда стратегия будет провальной, что собственно мы и наблюдали на примере вашей клиентки, когда был спад в 15 году и цены стояли на месте.

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 февраля 2019, 22:04

Не соглашусь с Вами, Ирина. Даже в период спада, когда моя знакомая решилась продать квартиру, она сумела заработать миллион на разнице в цене между строящимся и готовым жильем. Она могла бы не продавать квартиру, а сдавать ее в аренду вплоть до минувшей осени, когда цены пошли вверх. Полмиллиона прибыли с аренды квартиры за полтора года (28 т.р.х18 месяцев) - неплохая прибавка к заработку. Но ей хотелось погасить кредит за машину.
Практика показывает, что в долгосрочной перспективе (15-20 лет) кривая стоимости квартир, к сожалению, идет вверх. В период застоя, или падения цен на продажу квартир, аренда пользуется хорошим спросом. А несколько квартир - всегда лучше, чем одна.

Ирина Лысенко5 февраля 2019, 9:40

Анастасия, все понятно, что в перспективе 15-20 лет кривая стоимости квартир идет вверх, но вы в одном их первых предложений заявили, что через 5-10 лет можно утроить капитал.
Я согласна с Александром, сейчас таких проектов мало и надо быть аккуратнее, чтобы не попасть на долгострой

ID: 130515165 февраля 2019, 10:09

Анастасия, практика показывает, что в стабильной валюте у нас цены уже 10 лет стагнируют. А в реальном выраении за вычетом инфляции 5 лет стагнируют.
И, конечно, Ольга оказалась очень талантливым инвестором, который смог за 2 года продать квартиру на 1.8 млн рублей дороже (35%). Наверняка есть такие объекты, которые дают доходность в 35% за 2 года, но я скорее соглашусь с Александром, который пишет, что почти весь новострой сейчас приносит 0% годовых в лучшем случае. Соответственно, если ты профессионал, то сможешь заработать. А, если дилетант как Ольга, то либо банально повезет (как Ольге) либо, что вероятнее - прогоришь.

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 15:14

Уважаемые коллеги и читатели блога! Спасибо за ваши комментарии! Я очень рада, что тема вызвала отклик.
Про риск инвестирования в новостройки: конечно, опасность есть и это, к сожалению, не только долгострой. В блоге я постаралась выделить параметры инвестиционно-привлекательного жилья. Если бы Ольга отошла от одного, или нескольких параметров, история была бы совсем другой. Скажем, если бы она купила жилье без отделки и в Подмосковье. На ремонт денег бы у нее не было и, значит, сдать в аренду она бы его не смогла. В Подмосковье на некоторых объектах цены выросли незначительно, или не выросли вообще. Продать сразу после сдачи тоже было бы нереально - в Подмосковье часто дома ставят на кадастровый учет с задержкой, а, значит документы о собственности можно ждать полгода-год (если не успел продать по переуступке до сдачи дома). Т.е. купил квартиру и год после сдачи платишь коммуналку, ждешь документы, чтобы потом продать по себестоимости.
К сожалению, таких примеров много. Поэтому я постаралась выделить критерии привлекательного жилья для инвестиций.
И это мы еще не рассматриваем долгострой. Все помнят СУ-155 и Урбан-групп..
Все вышесказанное говорит о том, что выбирать объекты и застройщиков надо очень тщательно, а идти этим путем, или нет - личное дело каждого.

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 15:48

По поводу стабильной валюты: мне трудно судить, я зарабатываю и живу в рублевом пространстве. Может, Вы и правы.
У меня перед глазами есть такой валютный пример: знакомая около 15 лет назад купила маленькую 2-х комнатную квартиру 38 метров на 4-ой Тверской-Ямской за 150 тыс.долларов. По сегодняшнему курсу было меньше 10 млн.р. Сейчас квартиру в таком месте за такие деньги не купить. Да и квартира, мне кажется, давно себя окупила - она постоянно сдает ее за 65 т.р. в месяц (т.е. только за последний год заработала на ней 780 т.р., за сколько сдавала 5 лет назад - не знаю). Это же в самом центре. Тут, видимо, зависит от параметров жилья - у кого-то кривая идет вверх, а у кого-то вниз.

ID: 130515165 февраля 2019, 16:44

Вы не забывайте, что доллар за 15 лет также потерял 30% покупательно способности. Сейчас за 200 тыс. долларов в принципе похожую квартиру можно купить.

ID: 67363496 февраля 2019, 17:43

65 т.р. в месяц и вся коммуналка на арендаторах?

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 20:24

65 т.р. в месяц + счетчики (не вся коммуналка). Если допустить для ровного счета, что в течение 15 лет после покупки хозяйка сдавала квартиру за 50 т.р. (а последние 7 лет она сдается дороже, раньше - не знаю), то за период собственница заработала 9 млн.р., т.е. вторую такую же квартиру. И продолжает на ней зарабатывать.

Александр Черный4 февраля 2019, 22:57

Все правильно написано за одним исключением: сейчас стоимость строящихся объектов=или превышает стоимость уже построенных...Внимание вопрос: Сколько на этом можно заработать???? 90% "инвесторов" покупают потому что "можно заработать" а не потому что имеют голову и используют ее по назначению...Три четыре года назад можно было покупать недострой и отлично на этом зарабатывать...Можно было покупать 40-50% строящегося жилья и зарабатывать 25% годовых..Сейчас ситуация поменялась кардинально...Дельта между стройкой и готовым жильем практически исчезла а где она есть, то в большинстве случаев покупатели сильно рискуют..Лично я знаю всего лишь пару объектов куда можно вкладываться..Но эта возможная доходность на бумаге т.к. никто не даст гарантию что объект таки достроят..

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 16:03

Александр! Ситуация действительно меняется и коридор выбора хороших объектов сужается. Но все-таки выбор есть, по крайней мере, в Москве.

Елена Смирнова5 февраля 2019, 0:18

Кто не рискует, тот не пьет шампанское и живет в съемном жилье!

Ответить
ID: 130515165 февраля 2019, 10:09

А кто сильно рискует зачастую даже на съемное жилье деньги еле-еле наскребет!

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 16:16

Согласна с обоими))

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 11:09

Если бы Ольга начала свои действия в 2006 году, то за 5 лет она оказалась бы в глубоком минусе благодаря 2008 году. За то начав в 2012-ом она успешно и безболезненно перенесла 2014 год и даже успела заработать на новостройках. Можно ли будет повторить такое же, начав в 2019? Через 5 лет узнаем :) Ну и главный вопрос - утроение капитала за 5 лет это 60% годовых, без уплаты налогов, учета изменения курсов доллара\евро, учёта инфляции официальной и реальной . Но впринципе неплохо. Самое отличное время открывать онлайн тренинги на примере успешного кейса :))
Очень неплохой показатель, в целом. Продолжайте в том же темпе и через еще через 5 лет Ольга станет евровым миллионером!

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 16:26

Дмитрий! Повеселил Ваш комментарий, спасибо!) Поправка: не за 5 лет, а за 7, т.е. до тренинга еще работать и работать)
А, если серьезно, и меня, и Ольгу такой дополнительный заработок очень вдохновляет. Будем трудиться в этом направлении, но с большей осторожностью в связи с переходом застройщиков на эскроу-счета. Желаю всем нам увидеться в клубе миллионеров)

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 17:00

Да, приношу извинения, обсчитался :) почти 43 годовых, что тоже неплохо:) А хотите, на ютуб канале про Вас репортаж сделаем? :)) Канал посвящен инвестициям в недвижимость. Многим будет итересен ваш опыт

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 18:51

Неожиданное предложение, но воздержусь. Боюсь, что Ольга может не оценить мой пиар и накачать мне за то, что я лайфхаками разбрасываюсь) Спасибо за предложение)

Покупатель-любитель (Саша)5 февраля 2019, 20:56

Репортаж может повредить героине, так как налоговые органы за указанное время сильно преуспели в контроле за законопослушностью граждан
Интересно, как эта схема будет выглядеть при учёте уплаты налогов:)

Опять же вариант пожить вместе с соседкой/подругой снижает чистоту эксперимента
С тем же успехом можно сделать этот кейс ещё привлекательнее, если Ольга, например, пожила бы у бойфренда/родственников:)
Оплата услуг риелторов не была учтена
Не указан % по кредиту за машину
Нет популярного сравнения с тем, какую выгоду приобрела бы Ольга, купив валюту/ОФЗ:)

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 15:57

Ух) Я ответила на Ваш запрос, Саша, и посчитала, сколько налогов Ольге пришлось бы заплатить в белую.
Вот, что получилось:
Покупка Продажа Налог
Год Сумма. Год Сумма
2012 2 346 000р. 2015 5 050 000р. 351 520р.
2015 5 200 000р. 2017 5 500 000р. 39 000р.
2017 4 500 000р. 2018 7 000 000р. 325 000р.
2019 5 200 000р.
Итого налоги: 715 520р.
Извините, почему-то не могу корректно вставить табличку из Excel(
За 7 лет - 715 т.р. Налог рассчитывался как 13% от разницы между суммой, за которую квартира была продана, и суммой ее покупки.
Пример из первой строки: (5 050 000 - 2 346 000)*13%= 351 520р.
Ольга могла вернуть 260 т.р., получив налоговый вычет за покупку одной из квартир.
Т.о., выплата налогов и одновременно возврат налогового вычета = 715 520 - 260 000 = 455 520р.

В принципе, не смертельно - 13% от прибыли. Есть прибыль с недвижимости - заплати налоги, нет прибыли - нет налогов. Видимо, постепенно люди будут выходить из тени и жить абсолютно спокойно.

В 558 000 р. обошлась Ольге аренда квартиры с 2012 по 2019гг (напомню, что одно время она делила арендные расходы с соседкой, некоторое время жила в своей квартире и полгода сдавала свою двухкомнатную, живя на съемной студии).

Итого: Налоги + Аренда = 455 520 + 558 000 = 1 013 000р. Для ровного счета, миллион.

Ответы на вопросы про риелторский гонорар, % по кредиту за машину, почему на время аренды она не жила у мужчины и за деньги мужчины, зачем вообще ей все это надо и прочие биткоины - опущу. Потому что хочу оставить личное личным, или не вижу связи с темой блога.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-5 февраля 2019, 12:14

В принципе в МСК можно будет всегда на этом слаломе работать , т.к. существует стабильный спрос и приток покупателей. Вот посмотрел бы я не Ольгу где нибудь в Омске, или Сургуте.

Ответить
ID: 130515165 февраля 2019, 13:03

Не думаю, что от региона зависит. Везде есть свои недооцененные объекты. У меня знакомый купил 3 года назад комнату в Мск в коммуналке. Сейчас довыкупает последнюю 3 комнату. В итоге получил за 7 млн. квартиру ценой в 15 млн. 100% прироста.
Это что значит всем бежать делать то же самое?

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-5 февраля 2019, 14:53

Это вообще не пример. В Питере тоже таких вариантов можно тонну наковырять, но как реальный рынок инвестиций это не работает. В куче мусора всегда можно найти бриллиант... но делать это бизнесом я бы не рискнул.

ID: 130515165 февраля 2019, 18:03

Это к вашему комментарию про слалом. Москва в этом смысле не отличается от Спб и др. городов. Везде есть инвестиционные идеи, но с разной ценой, конечно).

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 19:09

Согласна с Вами, Александр, что в Москве, наверно, попроще инвестировать - и возможностей больше, и порядка, чем в регионах. Хотя интересные предложения можно найти везде.
А за всех, кто не Москва, страшновато. 1 февраля 2019г прочитала интервью главы Главгосстройнадзора Московской области Артура Габриляна, где он говорит (цитирую): "переход на схему эскроу-счетов может привести к банкротству 61% работающих по ДДУ девелоперов Московской области....., что может спровоцировать коллапс первичного рынка жилья в Подмосковье". Это караул, товарищи! 6 из 10 застройщиков Подмосковья - предбанкроты! "Речь идет о 300 компаниях", - продолжаю цитату Габриляна.
Вот как в такой обстановке работать? На какой период можно строить планы?
Ну, ничего, будем учиться, приспосабливаться к ситуации, вырабатывать новые схемы. Надеюсь, развитие ситуации не пойдет по худшему для людей и страны сценарию.

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 19:27

Возможно, отдельный пост нужно написать про перспективы первичного рынка (рынка новостроек) в стране. Спросить у людей (риелторов, представителей застройщиков и всех, интересующихся темой), что они думают по этому поводу, что собираются делать. Это большая тема требует отдельного рассмотрения.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 19:19

Блог видимо написан для конкретного региона, но всех под одну гребенку не выровнять.
А успехи прошлых лет увы, но никому не нужны- была история, запомнили и записали, и пошли дальше...

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 19:52

Михаил! Последняя квартира, описанная в блоге, куплена по ДДУ меньше недели назад. Так что история актуальная, хоть и берет начало в 2012 году. Этот блог - анализ и систематизация опыта, без которых невозможно, на мой взгляд, сделать выводы на будущее.
Здесь есть засада: если рассказывать про какие-то схемы и технологии, которые только собираешься применить, то доказать их эффективность невозможно, они же еще не сработали, а, если рассказывать про доказанный опыт, то обязательно кто-то скажет, что схема старая и сейчас не действует. Все-таки я предпочитаю доказанный опыт и Вашу попытку обесценить мой труд не засчитываю.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 19:56

Пока налоговая "спит" совместно с Росреестром и ЦБ, эта схема возможно будет отчасти работать...

Покупатель-любитель (Саша)5 февраля 2019, 21:12

А какая у нас давность по налоговым нарушениям?
Кажется три года ( не уверена)
"письмо счастья" конечно маловероятно чтобы прилетело, но базу совершенствуют
интерполировать эту схему на будущее рискованно

А если бы Ольга купила биткоин прошлым летом, и продала бы в ноябре, было бы ещё круче))))

Для блога история вдохновляющая, но хорошо бы ещё добавить некую статистику по обсуждаемому региону: - 1) средним срокам задержек сдачи объектов,
2) банкротства, 3) разницу в росте цен у разных объектов;
Чтобы вдохновлённые читатели могли сравнить оптимистичный, средний и пессимистичный варианты.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2019, 21:59

Все верно, по неумышленным три года. Но как Вы докажите, что неумышленно занизили стоимость Объекта?

Константин Геннадьевичвчера в 13:27

А справка из дурки задним числом?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
вчера в 20:43

В РФ такую справку опасно делать, даже задним числом- последствия необратимы....

Покупатель-любитель (Саша)5 февраля 2019, 22:24

Это будет тема второго выпуска, посвящённого Ольгиной истории на youtube :))
Я не занижаю и внимательно слежу за своими налогами, так как прошли уже лихие жирные 2000-е, правила игры меняются, а мне есть, что терять.

Ответить
Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 10:13

Немного ещё ИМХО. Про банкроство 6 из 10. Государство не допустит такого. Потому как социальные последствия будут дикими для власти. Скорее всего, будет контролируемая волна банкротств и при этом банкротов будут между собой делить киты рынка или же будут появляться "новые " игроки, которые вдруг оказываются с деньгами на выкуп обязательств.
Про технологию - это действительно старая схема и на ней можно как зарабоать ещё бОльшие %% так и полностью уйти в минуса. И она работает везде, где есть недвижимость - ЮАР, Россия, Япония. А вот сравнивать рынки Москвы с дургими не корректно. У Москвы ряд преимуществ, которых нет ни у одного другого города в России. Тут бездонный рынок и он тут будет всегда, пока Москва будет столицей, покп будет финансовым и административным центром.
Ну а налоги - если Ольга делала всё на своё имя - то ИФНС обязательно пришлёт письмо с просьбой уплатить как минимум налоги на недвижимость за периоды её владения. Ну и как максимум может попросить ещё и поделиться прибылью. Но и Ольга может подать на налоговый вычет, если правильно оформит все свои доходы.
И для чистоты эксперимента - можно ведь сделать прекрасную табличку доходов и расходов фактических и дополнить её налогами, арендой квартиры и получить чистую прибыль. Полагаю, она всё равно составит порядка 30%+- чистыми.
А повторить другому - если бы просто повторить чей то успех было очень просто, то это было бы слишком просто :) Есть компании, которые переделывают 3-4-х комнатные квартиры в 4-5 студийные блоки, НО есть те, кто это делает законно, экологично и получает прибыль, а есть те, кто делает кое как и есть те, кто пытаются повторить но вылетают в минуса.
Так что бояться за "раздачу секретов" - не стОит. Повторить сами смогу только пару %% от тех, кто заинтересуется. Ещё процентов 5-7 смогут повторить, если их будут курировать на начальном этапе. :)

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 20:41

Дмитрий! Табличку расходов добавила в комментах выше. По поводу визита налоговой: сданы декларации о продаже квартир, налоговая по каждой провела проверку, вопросов не возникло. По остальным вопросам - согласна)

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 21:23

Супер. Спасибо, посмотрел. Осталось теперь это всё систематизировать, алгоритмизировать, красиво упаковать, привлечь капитал и масштабироваться. Я бы с удовольствием и познакомился и поговорил бы на эту тему :)))

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 20:32

Дмитрий! Давайте. Правда, на этой неделе сильно занята. Позвоните в начале следующей (в профиле есть телефон), обсудим).

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 13:00

Можно ли заработать на новостройках? Можно. Если повезёт.

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 20:45

Как Вы заметили, Сергей, тема блога задана в вопросительной форме, а не утвердительной. Чтобы каждый ответил себе сам. Ваш ответ понятен.

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 23:02

Так я сам себе и ответил. Так понятнее?

Ольга Мудро6 февраля 2019, 16:45

Осталось только найти первые 3 млн и дело в шляпе! ))) А продавать своё единственное жильё ради инвестиции, лично я не готова- очкую!

Ответить
Покупатель-любитель (Саша)6 февраля 2019, 22:59

Согласна с вами.
У меня есть, не первые, но я тоже не буду. Потому как агрессивная инвестиционная политика всегда рискованная. Все что больше 4-6% - несёт в себе риски.
Обычно мы читаем/случаем истории успеха, и ругаем себя за то, что "очкует", вот есть смелые и им везёт.
Вот если бы мы также часто узнавали истории неуспеха инвестиций с высокой доходностью....

Автор написала вдохновляющий пост, и многие загорятся этой идеей, наверное не все продадут единственное жильё. Кто то выиграет, не 30% а допустим 20%, что тоже хорошо)

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 20:40

Александра! Спасибо на добром слове! Почти в каждом комментарии, да и в самом посте, я написала, что в подобных инвестициях есть как возможность заработать, так и риски. И объяснила какие. Надеюсь, моя статья была кому-то полезна.

Покупатель-любитель (Саша)6 февраля 2019, 22:19

Извините за занудство,
Наверное стоило бы ещё учесть оплату ЖКУ и налог на недвижимость в тот период, пока Ольга сдавала свою квартиру, или в период экспозиции квартиры, полагаю арендаторы съехали на это время?
Срок экспозиции перед продажей. Поняла уже, что услуги риелтора и вообще какие либо доп.расходы связанные со сделками не учитываются.
Это была квартира или апартаменты?
У вас упомянута продажа с мебелью - стоимость мебели наверное тоже надо учесть,
Квартира сдавалась застройщиком с отделкой, включая кухню с техникой?

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 21:07

Квартира (не апартаменты) сдавалась застройщиком с отделкой без мебели. Мебелью хозяйка наполняла ее сама. Чтобы Вы представляли масштаб расходов по покупке мебели, скажу, что кухня покупалась в HOFF за 15 т.р., спальня - за 30 т.р. (в каком-то магазине российской мебели), новая отечественная электроплита - за 3 т.р. на АВИТО. Благоустройство происходило по очень бюджетному варианту. Думаю, на круг вместе с коммуналкой за весь период получится около 300 т.р.
На время экспозиции квартиры для продажи арендаторы съехали, срок продажи последней квартиры (от размещения объявления до получения денег за квартиру) - полтора месяца.
Как видите, эти расходы существенно не меняют общей картины ситуации. И в рамках блога (а не, допустим, аналитической статьи на РБК, доклада на инвестиционной конференции, защиты проекта) ими можно пренебречь, чтобы не утомлять читателей.

Покупатель-любитель (Саша)6 февраля 2019, 22:27

Ещё забыла - машина была куплена за миллион, но она не стоит миллион спустя пару лет, то есть надо учесть стоимость машины в расчётах полученной прибыли не за сумму покупки, а за сумму стоимости аналогичной машины того же года выпуска на момент 2019 года, когда мы считаем прибыль

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 21:29

Вот тут я бы поспорила. Продав квартиру в 2017г., Ольга заработала миллион. И выкупила машину из кредита. А могла бы заново инвестировать. Но пост о том, сколько заработала на недвижимости, а не насколько эффективно потратила заработанное.
Спасибо за Ваш отклик! Мне было очень любопытно читать Ваши комментарии)

Покупатель-любитель (Саша)7 февраля 2019, 21:50

Вам спасибо за интересный пост)

Борис7 февраля 2019, 10:50

Пост интересный, было время с однокомнатной за пять лет перешёл на трёшку, но это было действительно давно.
Единственное очень интересно, где же это за 5.2 мл продаются однушки 30 с хвостиком кв.метра в 14 км от МКАД

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 21:39

Борис! По поводу давности отвечу Вам ссылкой на свежую аналитическую статью циана по итогам 2018 года.
https://www.cian.ru/stati-rynok-moskovskih-novostroek-rost-do-30-289391/?mindbox-click-id=177143ba-c32a-4178-b24d-a7444e2b36dd&utm_source=didgestRealty&utm_medium=email&utm_term=b2b_b2c&utm_campaign=didgest_06-02-2019
Вот подзаголовок статьи (цитата): "Один из ЖК в Новой Москве "взлетел" в цене на 58%". Может, Вы что-то упустили?

Борис12 февраля 2019, 10:07

Анастасия спасибо за сообщение! Возможно я , что то и упустил ведь всё охватить нет возможности. Но я на такие статьи и выкладки где как и сколько подорожало смотрю с большим сомнением. Ну вот например в одном ЖК в бл Подмосковье Одинцово застройщик рапортует о повышение цен на 15 пр, и действительно ценник у них изменился, однако во первых те собственники которые оформили собственность в этом жк в готовых корпусах продают своё жильё чуть дешевле чем застройщик в строящихся домах. Вот и делайте вывод есть ли рост в этом жк, формально есть если ориентироваться на цену застройщика но в потенциале его нет так как на вторичном рынке цены фактически не выросли или выросли в рамках инфляции. И это сплошь и рядом смотришь у застройщика одна цена а там где физики уже начали продавать они конечно вначале ориенетируются на цену застройщика однако поняв что таким образом продажа будет долгой корректируют с учетом рынка.

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 февраля 2019, 20:56

Борис! Действительно, такая ситуация встречается нередко: у застройщика к моменту сдачи дома еще остались квартиры в наличии и частники, которые хотят свои квартиры продать, вынуждены демпинговать, чтобы перебить цену застройщика. Тут не до маржи, вернуть бы свое. Если люди оказались в такой ситуации, значит они, скорее всего, купили квартиру в Подмосковье без отделки и в ЖК, где строится миллион корпусов. Частники-продавцы борются с застройщиком за покупателя и проигрывают. Чтобы этого избежать, лучше выбрать квартиру в Новой Москве, чем в Подмосковье (иногда это сравнимые по бюджету покупки), с отделкой и в сравнительно небольшом ЖК (10 корпусов лучше, чем 40, или 70). Спрос из-за московской прописки будет выше, а квартиры у застройщика быстрее закончатся и не будут конкурировать с предложением частников.

ID: 125387637 февраля 2019, 11:46

Налог в 13% ни автор не учел, платить его придется с момента получения свидетельства + 5 лет владения, а рассказы о том, что покупатели в договорах не указывают полную стоимость (для экономии типа налога продавца) заканчиваются получением покупателем при расторжении сделки суммы меньшей, чем он заплатил, а поэтому не практикуется вменяемыми покупателями

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 22:03

Давайте по порядку. Есть имущественный налог, который нужно ежегодно платить за владение квартирой. Например, имущественный налог на мою квартиру в новом доме - порядка 4 т.р. в год.
Также есть налог 13% на доход с продажи квартиры, если Вы владели ей менее 5 лет (до 2016 года было менее 3х лет). И это совсем разные вещи.
Продавцы квартир в новых домах, владеющие ими менее 5 лет, должны сдать декларацию и заплатить 13% от полученного с продажи дохода (т.е. с разницы между ценой продажи и ценой, за которую квартира приобреталась). Это правильно и законно и я это поддерживаю. Но большинство продавцов почему-то не хотят платить и стремятся занизить цену в договоре купли-продажи при возможности. Так получается в 90% сделок в новых домах. Если Вы не такой, честь Вам и хвала.
Кстати, расходы на налоги по истории с Ольгой я посчитала в комментах выше.

Ответить
Дементий9 февраля 2019, 21:05

Зря поддерживаете.
(Но большинство продавцов почему-то не хотят платить и стремятся занизить цену в договоре купли-продажи при возможности) Улыбнуло)) спасибо.
Вы и правда не понимаете, почему не хотят платить?
Когда и так сдирают с людей три шкуры, пенсионными возрастами, НДСами, постоянными налогами за ЖКХ, но главное! ГЛАВНОЕ!
Если бы всё это ещё шло на пользу. Но нет. Мы видим что эти деньги выводятся и строят себе виллы за границей или здесь дворцы. Коррупция на всех уровнях.
И Вы до сих пор не понимаете, почему люди не хотят платить свои копейки? Не верю!(с)
Хотя, ладно мы отвлеклись, благодарю за интересный пост.

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 18:43

Дементий! Спасибо за добрые слова! Мне приятно)
Я понимаю причины, по которым люди не хотят платить налоги с продажи. Но, если совершать куплю-продажу регулярно и уходить от платежей, то со временем у налоговой может возникнуть повышенный интерес к такой деятельности. Чтобы этого не случилось, проще заплатить. Отдать свою "десятину" тем бюджетникам, которые в свое время помогали мне: учителю немецкого, который поддерживал в школе, врачам и медсестрам, лечащим родителей, всем, кому должны идти эти деньги. А дойдет, или нет - это уже совсем другой вопрос.

Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 22:05

Уважаемые читатели блога! Если Вам понравился пост, не стесняйтесь ставить лайк - так я пойму, что тема интересная и напишу еще что-нибудь по этому вопросу.

Ответить
Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 22:56

К чему всё это? Так и тянет сказать: Ты, Гаврила, молодец! Возьми с полки холодец!

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2019, 8:50

Слава Богу, Вы оценили

Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 февраля 2019, 2:56

Анастасия, хороший пост. Но подходить к этому вопросу нужно только со знанием дела. Контролировать ситуацию с застройщиком постоянно, даже если через него уже были удачные сделки. Для всего этого ещё нужно желание и дух авантюризма. Даже кредитоваться под правильный расчет может быть выгодно. У меня есть и такой опыт. Удачи Вам! И нам!))

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 20:31

Согласна, Олеся. Семь лет изучаю вопрос и тонкостей меньше не становится). Надо все время держать нос по ветру и быть в курсе трендов. Удачных покупок всем нам!)

Ответить
Борис Д11 февраля 2019, 23:22

Не, эта история в качестве кейса не годится. Профит в данной истории - это случайность.
В том году здесь одна из риэлторов (имя запямотовал) рассказывала, как она действовала (в принципе аналогично): покупала квартиры на ранних стадиях строительства, а после готовности дома продавла. Разница в том, что она (в отличие от сабжа) применяла профессиональный подход - хорошо (изнутри) знала ситуацию с застройщиками, оценивала риски, знала, что покупает, и т.д... Вот такой кейс, да, имеет право на существование.

Ответить
Анастасия Морозова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 февраля 2019, 21:18

Борис! Весь этот кейс как раз о том, по каким параметрам выбирался ЖК и как избежать ненужных рисков. И на каждом шаге инвестирования решался вопрос, купить квартиру в другом ЖК или остаться в прежнем. Сравнивалось большое количество объектов по нескольким критериям (названным в посте). А то, что все покупки были сделаны в одном ЖК, говорит лишь о том, что стартовый выбор был сделан правильно, что впоследствии подтвердила практика. 5 удачных покупок подряд - это уже не везение, а закономерность.

ID: 19897543вчера в 19:27

В 2012 году с таким же успехом можно было купить доллары по 30 рублей и на разнице курса и % по депозиту заработать примерно такую же сумму. В том, что девушка в ближайшие 3 года будет так же зарабатывать на перепродаже долевок - очень сомневаюсь. Но со стороны наблюдать интересно)))

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru